Een vakantiewoning kopen in Duitsland

Heeft u uw droomhuis in Duitsland al gevonden en staat u voor de beslissing om tot aankoop over te gaan?

In dat geval is het raadzaam u te informeren over het juridische en fiscale kader rondom de aankoop van een woning – voor zover u dat nog niet heeft gedaan.

Als u nog op zoek bent naar een appartement, raden wij deze dienstverlener aan:
Germanhome

Germanhome heeft ons gevraagd haar klanten te adviseren bij de aankoop en het latere gebruik van hun vastgoed. Daarvoor staan wij graag gereed.

Wij wensen u veel succes met uw vakantiewoning in Duitsland.

A) Juridisch kader:

1) Bestemmings- en bouwvoorschriften
Voordat u tot aankoop besluit, dient u te controleren of de gemeente het beoogde gebruik van de woning als vakantiehuis toestaat. Deze informatie vindt u in het lokale bestemmingsplan (*Bebauungsplan*) of in gemeentelijke verordeningen.

2) Civielrechtelijke eigendomsverkrijging
Anders dan in Nederland is voor de aankoop van vastgoed in Duitsland een notarieel vastgelegde koopovereenkomst vereist. Dit betekent dat een contract dat enkel door koper en verkoper is ondertekend – zonder handtekening van een notaris – ongeldig is.Voorafgaand aan de afspraak bij de notaris dient u te controleren of er eventuele lasten of beperkingen op de woning rusten.Dit gebeurt door inzage te vragen in het kadaster (*Grundbuch*) en het register van publiekrechtelijke lasten (*Baulastenverzeichnis*), die worden beheerd door de lokale rechtbank (*Amtsgericht*). 

Na de afspraak bij de notaris wordt de eigendomsoverdracht in het kadaster ingeschreven zodra de koopsom aan de verkoper is betaald of op de derdenrekening van de notaris is gestort.

B) Belangrijke fiscale aspecten

De belastingheffing vindt plaats in Duitsland. Wat de inkomstenbelasting betreft, wordt in Nederland een vermindering toegepast volgens de nationale regelgeving, gebaseerd op artikel 22 van het Verdrag ter voorkoming van dubbele belasting (DTV).

De eigendomsoverdracht leidt tot de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting (*Grunderwerbsteuer*); het tarief hiervan verschilt per deelstaat.

Bij eigendomsverkrijging wordt u tevens belastingplichtig voor gemeentelijke heffingen, zoals onroerendgoedbelasting (*Grundsteuer*), rioolheffing en belasting op tweede woningen (*Zweitwohnungsteuer*).

Als u de woning verhuurt, bent u inkomstenbelasting verschuldigd over de netto-opbrengst (het overschot van inkomsten boven de kosten). Daarnaast kan btw tegen een tarief van 7% van toepassing zijn.

Als u de woning uitsluitend voor privédoeleinden gebruikt, ontstaat er geen verplichting tot betaling van inkomstenbelasting – in tegenstelling tot de situatie in Nederland. Eigen gebruik van de woning is in Duitsland onbelast. Als u het appartement renoveert, kunt u de kosten niet direct aftrekken – mocht u besluiten het te verhuren – afhankelijk van de omvang en aard van de werkzaamheden; hiervoor is gedetailleerd overleg vooraf vereist.

Als u het appartement binnen tien jaar na aankoop verkoopt – en het op enig moment in de drie jaar voorafgaand aan de verkoop heeft verhuurd – bent u belasting verschuldigd over de winst (het verschil tussen de verkoopprijs en de aanschafkosten, verminderd met afschrijvingen). In Duitsland is erfbelasting verschuldigd bij het overlijden van de eigenaar of bij een schenking door de eigenaar. Ook in Nederland is erfbelasting verschuldigd, al wordt de Duitse erfbelasting daarop in mindering gebracht.

Waar wordt de belasting over de huurinkomsten geheffen - Duitsland of Nederland?

Volgens de belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland wordt de inkomstenbelasting over het verhuren van de vakantiewoning in Duitsland geheffen. U bent hier beperkt belastingplichtig. Dit is in Duitsland maar geen soort van een Box 3 verhaal maar er wordt volgens classieque principes de overschoot van de opbrengsten over de uitgaven gepeilt.

Inkomstenbelasting over huurinkomsten

Het type gebruik bepaalt de verdere belasting. Hiertoe dient al bij de aanschaf een vermogenstiketeering gedaan te worden. Er zijn drie verschillende belastbare feiten, die hier achtereenvolgens aan de orde komen:

1. Inkomsten uit bedrijfsvoering (Einkünfte aus Gewerbebetrieb)
Als u uw vakantiewoning vergelijkbaar met een hotel verhuurt, kan dit als een bedrijf worden beschouwd en dus worden belast.

Er zijn onder andere de volgende indicatoren:

• Een kortdurende verhuur aan wisselende gasten.
• Voor de woning wordt ook op deze manier reclame gemaakt.
• De woning is zonder reservering kortdurend te huur, dat wil zeggen zij staat voortdurend voor een mogelijke verhuur ter beschikking.
• Verdere servicevormen als schoonmaak-, ontbijt- of wasservice zijn beschikbaar en van een bepaalde organisatie die een woningverhuur te boven gaat.

In dit geval wordt het bedrijfsresultaat belast. Voor dit doel wordt een inkomsten- en baten saldo-berekening opgesteld. Hierbij zijn afschrijvingen van 3% van toepassing.

2. Inkomsten uit verhuur en verpachting (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
Als de vereiste gegevens van een bedrijfsexploitatie niet beschikbaar zijn, dan wordt het verhuurde pand als tot het priveeveemogen behoorend beschouwd en het resultaat als verschilbedrag van de opbrengsten over uitgaven gepeild.

Ook hier is een inkomsten-baten saldo-rekening op te stellen, waarbij de aanschafkosten door middel van afschrijvingen in aanmerking genomen worden. De afschrijving loopt hier over 50 jaar en bedraagt lineair 2% van de aanschafkosten.

Zowel bij eigen gebruik van de vakantiewoning als door vreemden zijn in dit kader de aanschafkosten te onderscheiden: deze zijn voor wat dit betreft aftrekbaar als ze voor de verhuur gemaakt zijn. Daarmee zijn de exploitatiekosten gelijk te stellen.

Problematisch is hierbij bovenal de behandeling van de tijden van leegstand. De behandeling is afhankelijk van hoe de verhuur georganiseerd is.

3. Liefhebberij (Liebhaberei)
In bepaalde situaties worden de inkomsten uit een vakantiewoning in Duitsland niet belast. We hebben het hier over liefhebberij.

• Uit een uitgewerkte batig saldo prognose blijkt dat de uitkomst is dat er geen winst gemaakt wordt.
• In een prognoseperiode van 30 jaar wordt ervan uitgegaan dat het plan niet is om inkomsten te verwerven.

Alles bij elkaar worden zodoende de inkomsten niet belast, evenwel kunnen ook geen verliezen geclaimd worden. Bij de berekening kunnen gewone afschrijvingen meegeteld worden, vervroegde afschrijvingen moeten echter buiten beschouwing gelaten worden.

Zowel bij de inkomsten als de uitgaven kan de post onvoorzien op 10% begroot worden.

BTW (Umsatzsteuer) op verhuur van een vakantiewoning in Duitsland

De verhuur van een vakantiewoning valt in Duitsland als bedrijfsactiviteit onder de omzetbelastingplicht. De uitzonderingsregeling van de liefhebberij is hier niet van toepassing.

Omzetten uit verhuur van een vakantiewoning zijn volgens het thans geldende belastingtarief voor 7% omzetbelastingplichtig. Hierbij kunt u de bij de koop of al in rekening gebrachte omzetbelasting als voorheffing aftrekken.

Als de jaarlijkse omzet niet meer bedraagt dan €17.500 en in het komende jaar een hogere omzet dan €50.000 niet te verwachten is, kan een ontheffing van de omzetbelasting als kleine ondernemer aangevraagd worden. In dat geval vervalt vanzelfsprekend ook de voorheffingsaftrek berekening.