U heeft een vakantiehuis gekocht op een prachtige locatie in Duitsland. Om de kosten te recupereren, gaat u het huisje verhuren. Of u heeft de vakantiewoning vanaf het begin gekocht als een beleggingsobject en wilt het exclusief verhuren. In beide gevallen zijn de huurinkomsten belastingplichtig.
Volgens de belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland wordt de inkomstenbelasting over het verhuren van de vakantiewoning in Duitsland geheffen. U bent hier beperkt belastingplichtig. Dit is in Duitsland maar geen soort van een Box 3 verhaal maar er wordt volgens classieque principes de overschoot van de opbrengsten over de uitgaven gepeilt.
Het type gebruik bepaalt de verdere belasting. Hiertoe dient al bij de aanschaf een vermogenstiketeering gedaan te worden. Er zijn drie verschillende belastbare feiten, die hier achtereenvolgens aan de orde komen:
1. Inkomsten uit bedrijfsvoering (Einkünfte aus Gewerbebetrieb)
Als u uw vakantiewoning vergelijkbaar met een hotel verhuurt, kan dit als een bedrijf worden beschouwd en dus worden belast.
Er zijn onder andere de volgende indicatoren
In dit geval wordt het bedrijfsresultaat belast. Voor dit doel wordt een inkomsten- en baten saldo-berekening opgestellt. Hierbij zijn afschrijvingen van 3% van toepassing.
2. Inkomsten uit verhuur en verpachting (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
Als
de vereiste gegevens van een bedrijfsexploitatie niet beschikbaar zijn,
dan wordt hetverhuurde pand als tot het priveeveemogen behoorend
beschouwen en het resultaat als verschilbedrag van de opbrengsten over
uitgaven gepeild. Ook hier is eeninkomsten- batig saldo-rekening op te
stellen, waarbij de aanschafkosten door middel van afschrijvingen in
aanmerking genomen worden. De afschrijving loopt hier over 50 jaar en
bedraagt lineair 2 % van de aanschafkosten.
Zowel bij eigen gebruik van de vakantiewoning als door vreemden zijn in dit kader de aanschafkosten te onderscheiden: deze zijn voor wat dit betreft aftrekbaar als ze voor de verhuur gemaakt zijn. Daarmee zijn de exploitatiekosten gelijk te stellen. Problematisch is hierbij bovenal de behandeling van de tijden van leegstand. De behandeling is afhankelijk van hoe de verhuur georganiseerd is.
3. Liefhebberij (Liebhaberei)
In
bepaalde situaties worden de inkomsten uit een vakantiewoning in
Duitsland niet belast. We hebben het hier over liefhebberij.
Alles bij elkaar worden zodoende de inkomsten niet belast, evenwel kunnen ook geen verliezen geclaimd worden. Bij de berekening kunnen gewone afschrijvingen meegeteld worden, vervroegde afschrijvingen moeten echter buiten beschouwing gelaten worden. Zowel bij de inkomsten als de uitgaven kan de post onvoorzien op 10 % begroot worden.
De verhuur van een vakantiewoning valt in Duistland als bedrijfsactiviteit onder de omzetbelastingplicht. De uitzonderingsregeling van de liefhebberij is hier niet van toepassing.
Omzetten uit verhuur van een vakantiewoning zijn volgens het thans geldende belastingtarief voor 7% omzetbelastingplichtig. Hierbij kunt u de bij de koop of al in rekening gebrachte omzetbelasting als voorheffing aftrekken.
Als de jaarlijkse omzet niet meer bedraagt dan €17.500 en in het komende jaar en hogere omzet dan €50.000 niet te verwachten is, kan een ontheffing van de omzetbelasting als kleine ondernemer aangevraagd worden. In dat geval vervalt vanzelfsprekend ook de voorheffingsaftrek berekening.
Wij staan klaar om u te adviseren en assisteren in alle belasting en juridische belangen rondom uw vakantiehuis in Duitsland. Neem contact op met een van onze vestigingen voor een vrijblijvend gesprek hoe wij u het beste kunnen bijstaan in uw specifieke situatie.
Mogelijk bent u ook geintresseerd in onze andere paginas:
Alle velden met een * zijn verplicht.